伊斯坦布爾房投報告：三大新興板塊領(lǐng)跑，傳統(tǒng)核心區(qū)遇冷
2025-03-24 14:08:10
土耳其知名房地產(chǎn)科技平臺Endeksa近日發(fā)布了重要研究報告，基于多維動態(tài)評估模型對伊斯坦布爾39個行政區(qū)的房地產(chǎn)投資潛力進(jìn)行量化分析。研究顯示，城市外延區(qū)域的Sancaktepe、Sultangazi和Pendik三大新興板塊以超60分的綜合評分領(lǐng)跑投資價值榜，而傳統(tǒng)核心區(qū)Sar?yer、Ba?ikta?和Bak?rköy則因高企的房價與長回報周期位列末位。
作為本次研究的核心評估體系，Endeksa創(chuàng)新性地整合了六大關(guān)鍵指標(biāo)：現(xiàn)房交易均價、租賃單價、歷史價格波動、庫存去化周期、市場預(yù)期走勢及投資回收周期。通過自主研發(fā)的AI預(yù)測模型，對超過200萬條實時交易數(shù)據(jù)進(jìn)行深度挖掘，構(gòu)建出精準(zhǔn)的區(qū)域投資價值圖譜。
具體來看，投資得分前三的區(qū)域表現(xiàn)如下：
Sancaktepe（桑賈克泰佩）：以 68 分位居榜首。該區(qū)域于 2008 年并入伊斯坦布爾，隨著去年 M5 地鐵線的延伸，實現(xiàn)了價值躍升。年度房價漲幅達(dá)33%，租金收益率飆升53%領(lǐng)跑全市，現(xiàn)均價410萬里拉，月租22,072里拉，14年投資回本周期展現(xiàn)強勁增值潛力。
Sultangazi（蘇丹加濟(jì)）：以 65 分位列第二。產(chǎn)城融合示范區(qū)，近年來移民眾多，城市化與工業(yè)區(qū)發(fā)展顯著，工業(yè)化進(jìn)程催生居住剛需。去年房價上漲 24%，租金上漲 45%，平均房屋銷售價格為 320 萬土耳其里拉，平均租金為 18,013.5 土耳其里拉，投資回收期同樣為 14 年。
Pendik（彭迪克）：作為安納托利亞一側(cè)人口******的區(qū)域，以 64 分排名第三。薩比哈·格克琴機場經(jīng)濟(jì)圈核心受益區(qū)，基建升級帶動房產(chǎn)價值持續(xù)釋放。去年房屋銷售價格上漲 33%，租金上漲 54%，平均房屋銷售價格為 460 萬土耳其里拉，平均租金為 24,484 土耳其里拉，投資回收期為 14 年。
傳統(tǒng)核心區(qū)投資遇冷：
Sar?yer（薩里耶爾）：得分僅 22 分，平均售價高達(dá) 1860 萬土耳其里拉，平均租金為 63,449 土耳其里拉。去年銷售價格僅上漲 11%，租金上漲 24%，住房投資回收期延長至 21 年。
Ba?ikta?（貝西克塔斯）：得分為 30 分，是伊斯坦布爾中心區(qū)域之一。平均房價為 1610 萬土耳其里拉，平均租金為 56,350 土耳其里拉，投資回收期為 21 年。去年房屋銷售價格上漲 18%，租金上漲 41% 。
Bak?rköy（巴克爾柯伊）：成為投資得分zui低的區(qū)域之一，平均房屋售價為 1270 萬土耳其里拉。去年房價上漲 24%，租金上漲 53%，折舊年限為 20 年，平均租金為 42,524 土耳其里拉。
Endeksa創(chuàng)始合伙人Görkem Ö?üt指出："軌道交通等基建紅利對新興板塊的價值催化呈現(xiàn)指數(shù)級效應(yīng)，外圍區(qū)域的新建住宅供需失衡推動租金收益率持續(xù)走高。相較成熟商圈5-7%的租金回報率，新興區(qū)域普遍達(dá)到8-12%，這正是資本追逐超額收益的核心邏輯。"
值得關(guān)注的是，TOP3區(qū)域均呈現(xiàn)14年的一致性回報周期，反映出政府基建投資與市場預(yù)期的精準(zhǔn)共振。隨著伊斯坦布爾"東進(jìn)戰(zhàn)略"的深化實施，連接亞歐大陸的交通樞紐地位持續(xù)強化，具備產(chǎn)城融合特質(zhì)的新興板塊或?qū)⒊蔀槿蛸Y本布局土耳其不動產(chǎn)的新焦點。
